Amorteringskrav 2026 - så mycket måste du amortera

Att amortera betyder att betala tillbaka en del av lånet, till skillnad från räntan som är priset för att låna. Amorteringskravet säger hur mycket du minst måste amortera på bolånet, och sedan den 1 april 2026 beror det bara på belåningsgraden. Lånar du mer än 70 procent av bostadens värde ska du amortera minst 2 procent av lånet per år. Lånar du mer än 50 men högst 70 procent är kravet minst 1 procent. Lånar du 50 procent eller mindre finns inget krav.

Det extra kravet på 1 procent för den som lånade mer än 4,5 gånger inkomsten är borttaget. Reglerna finns numera i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter.

Ett exempel

Exemplet visar hur kravet ändras när lånet minskar. Ett hus köps för 4 000 000 kronor med ett lån på 3 600 000 kronor, en belåningsgrad på 90 procent. Då är kravet 2 procent, vilket blir 72 000 kronor per år eller 6 000 kronor i månaden. Tabellen visar kravet för olika stora lån vid köpet av samma hus.

Lån vid köpet av ett hus för 4 000 000 kr	Belåningsgrad	Krav per år	Amortering per månad
3 600 000 kr	90 %	2 %	6 000 kr
2 800 000 kr	70 %	1 %	2 333 kr
2 000 000 kr	50 %	Inget krav	0 kr

Procentsatsen räknas på det högsta lånebeloppet sedan den senaste värderingen, inte på det som återstår av skulden. Med lånet på 3 600 000 kronor är amorteringen därför 6 000 kronor i månaden så länge belåningsgraden är över 70 procent. När lånet har amorterats ner till 2 800 000 kronor sjunker kravet till 1 procent, men det räknas fortfarande på 3 600 000 kronor och blir 3 000 kronor i månaden. Du kan räkna på din egen bostad med ränta, amortering och avgift i boendekalkylatorn.

Så fungerar amorteringskravet

Tre saker avgör vad kravet blir för just ditt lån: belåningsgraden, vilket värde banken räknar med och om lånet har utökats.

Belåningsgrad avgör nivån

Belåningsgraden är hela bolånet delat med bostadens marknadsvärde. Banken ska använda det marknadsvärde som gällde när du köpte bostaden, i praktiken oftast köpeskillingen. Värdet ligger sedan fast tills bostaden värderas om. När du amorterar sjunker belåningsgraden, och när den passerar 70 eller 50 procent sjunker kravet.

Omvärdering

Banken får värdera om bostaden tidigast fem år efter köpet, eller fem år efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen. Har bostadens värde ändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en större renovering eller tillbyggnad, får omvärderingen göras tidigare. Ett högre värde ger en lägre belåningsgrad och kan sänka kravet.

Stigande bostadspriser räcker alltså inte för att få en ny värdering före fem år. Omvärderingen görs inte automatiskt, så fråga din bank om du tror att värdet har ändrats.

Tilläggslån

Utökar du ett befintligt bolån, till exempel för att renovera, får belåningsgraden efter utökningen vara högst 80 procent. Samma nivåer för amortering gäller sedan på hela lånet. Hur banken bedömer om du klarar ett större lån förklaras i guiden om hur mycket du får låna.

Vad som ändrades 1 april 2026

Fyra saker ändrades. Det skärpta amorteringskravet, som gav 1 procent extra amortering för den som hade bolån på mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten, togs bort. Bolånetaket vid köp höjdes från 85 till 90 procent, så kontantinsatsen är nu minst 10 procent. Taket för tilläggslån sänktes från 85 till 80 procent. Och reglerna flyttade från Finansinspektionens föreskrifter till en lag.

Ett exempel på vad det kan betyda: med ett lån på 3 000 000 kronor och en belåningsgrad över 70 procent gällde tidigare 3 procent om skuldkvoten var hög. Nu gäller 2 procent. Det är 30 000 kronor mindre per år, eller 2 500 kronor i månaden.

Har du ett lån sedan tidigare sänks amorteringen inte alltid av sig själv. Swedbank skriver till exempel att kunder som omfattades av det skärpta kravet kan ansöka om att ta bort den extra amorteringen. Fråga din bank vad som gäller för ditt lån.

Undantag från amorteringskravet

Lagen ger banken rätt att i vissa fall låta dig amortera mindre eller inte alls. Det är banken som beslutar, och du har ingen rätt till undantaget.

Nyproducerad bostad

Köper du en nyproducerad bostad och är den första ägaren får banken låta bli att kräva amortering i upp till fem år från tillträdet. Det gäller både bostadsrätter och hus.

Särskilda skäl

Finns det särskilda skäl får banken medge att du inte amorterar under en begränsad period. I förarbetena till lagen nämns arbetslöshet, längre sjukskrivning, föräldraledighet och dödsfall bland närstående som exempel, och listan är inte uttömmande. Hur länge ett uppehåll varar bestämmer banken efter en bedömning av ditt fall.

Är du föräldraledig och vill pausa amorteringen ska du alltså ansöka hos banken. Det sker inte automatiskt.

Lån från före 1 juni 2016

Lån som en bank lämnade före den 1 juni 2016 omfattas inte av kravet i 7 §. För lån från andra bolåneföretag är gränsen i stället den 1 januari 2019. Utökar du ett sådant äldre lån gäller särskilda regler för den nya delen, som banken kan förklara.

Varför kravet finns

Amorteringskravet ska minska hushållens skulder och göra dem mindre sårbara om räntan stiger eller bostadspriserna faller. Kravet är ett minimum. Det säger vad du måste amortera, inte vad som är lämpligt för ditt hushåll. Hur extra amortering står sig mot att spara pengarna förklaras i guiden om att amortera eller spara.

Vanliga missförstånd

“Amortering är en kostnad som räntan.” Amorteringen minskar skulden, så pengarna finns kvar i bostaden. Den påverkar plånboken varje månad men inte din förmögenhet på samma sätt som räntan.

“Kravet sjunker när priserna stiger.” Banken räknar med värdet vid köpet tills bostaden har värderats om, och det får normalt ske först efter fem år. “Tre procent gäller fortfarande.” Det skärpta kravet är borttaget sedan den 1 april 2026, men för befintliga lån kan du behöva be banken att ändra amorteringen.

“Amorteringen ger avdrag i deklarationen.” Det gör den inte. Det är bara räntan som ger ränteavdrag.

Relaterade frågor

Hur banken räknar fram lånebeloppet, med kalkylränta och kvar att leva på-kalkyl, förklaras i guiden om hur mycket du får låna till bostad. Hur stor kontantinsatsen måste vara står i guiden om kontantinsats. Fler guider om bolån och boendekostnader finns under boende.