Köpa eller sälja först? Skillnaderna när du byter bostad

Säljer du först vet du hur mycket pengar du har att köpa för, men du kan behöva bo någon annanstans en tid. Köper du först har du en bostad att flytta till, men du kan få betala för två bostäder samtidigt eller behöva sälja den gamla billigare än du hoppats. Vilken risk som är lättast att bära beror på hur snabbt bostäder säljs där du bor och hur stora marginaler hushållet har.

Skillnaderna i korthet

Tabellen visar hur de två ordningarna skiljer sig åt. Ingen av dem är rätt i alla lägen.

Köpa först

När du köper först är den nya bostaden säkrad, och det som är osäkert är försäljningen av den gamla.

Risken

Den gamla bostaden kan ta längre tid att sälja än du räknat med, eller gå för ett lägre pris. Under tiden betalar du för två bostäder. Om pengarna till kontantinsatsen finns i den gamla bostaden behöver du dessutom lösa hur handpenningen och kontantinsatsen ska betalas innan den är såld.

Räkneexempel: dubbla boendekostnader

Exemplet visar vad tre månader med två bostäder kan kosta. Den gamla bostaden är en bostadsrätt med en månadsavgift på 4 000 kronor och ett bolån på 2 000 000 kronor till 3 procents ränta. Amorteringen är 1 procent per år och el och hemförsäkring kostar 500 kronor i månaden.

Kostnad för den gamla bostaden	Per månad	Tre månader
Ränta	5 000 kr	15 000 kr
Amortering	1 667 kr	5 000 kr
Månadsavgift	4 000 kr	12 000 kr
El och hemförsäkring	500 kr	1 500 kr
Summa före ränteavdrag	11 167 kr	33 500 kr

Efter ränteavdraget på 30 procent blir det ungefär 9 700 kronor i månaden, eller 29 000 kronor på tre månader. Amorteringen minskar skulden och är ingen förlust på samma sätt som räntan och avgiften. Kostnaden för den nya bostaden kommer utöver detta. Räkna på båda bostäderna i boendekalkylatorn.

Sälja först

När du säljer först är pengarna säkrade, och det som är osäkert är var du ska bo.

Risken

Hittar du ingen ny bostad innan köparen tillträder behöver du ett tillfälligt boende. Det kan betyda att flytta två gånger och magasinera möbler. Tidspressen kan också göra att du köper en bostad du annars inte hade valt, eller budar högre än du tänkt.

Vad det kan kosta

Kostnaderna beror på hur länge mellantiden blir och var du bor. Det handlar om hyra för ett andrahandsboende eller korttidsboende, magasinering och en extra flytt. Begär offerter i förväg, så att du vet vad en mellanperiod kostar innan du skriver kontrakt.

Överbryggningslån

Ett överbryggningslån, även kallat brygglån, är ett kortvarigt lån som täcker glappet mellan tillträdet till den nya bostaden och dagen då du får betalt för den gamla. Det är bankens produkt, inte något lagen reglerar, och villkoren skiljer sig.

Handelsbanken och Swedbank kräver båda att det finns kontrakt på både köpet och försäljningen. Handelsbanken lämnar lånet i högst tre månader och Swedbank i högst sex månader, och Swedbank kräver ingen säkerhet. Räntan är enligt Konsumenternas ofta högre än för vanliga bolån. Ett överbryggningslån hjälper alltså den som redan har sålt men inte fått betalt. Det hjälper inte den som köper utan att ha sålt.

Ett överbryggningslån utan säkerhet ger inget ränteavdrag från och med inkomstår 2026. Skatteverket nämner överbryggningslån vid bostadsköp bland lånen som inte ger avdrag. Ett handpenningslån är en liknande kortvarig kredit som täcker handpenningen och betalas tillbaka på tillträdesdagen.

Försäljningsvillkor

Ett försäljningsvillkor är en klausul i köpekontraktet som gör köpet giltigt bara om du får din nuvarande bostad såld, till exempel inom en viss tid eller till ett visst pris. Uppfylls inte villkoret går köpet tillbaka. Fastighetsmäklarinspektionen beskriver det som ett återgångsvillkor.

Villkoret skyddar dig som köpare men gör säljarens situation osäker. Säljaren kan därför välja en annan köpare som inte ställer villkor, även om budet är något lägre. Det är en förhandlingsfråga i varje affär.

Tillträdesdagar

Det enklaste sättet att minska risken, i båda ordningarna, är att få tillträdesdagarna att ligga nära varandra. Köper du först kan du be om ett långt tillträde till den nya bostaden, så att du hinner sälja. Säljer du först kan du erbjuda köparen ett senare tillträde, så att du hinner köpa. Samma dag eller med några dagars mellanrum ger minst dubbla kostnader.

Skatten på vinsten och uppskov

Gör du vinst när du säljer din bostad ska du betala skatt på den. Skatteverket anger att skatten blir 22 procent av vinsten. Lagfarten och pantbreven du betalade när du köpte räknas in i inköpspriset, se guiden om lagfart.

Köper du en ny bostad kan du begära uppskov, alltså skjuta upp en del av skatten, om villkoren som Skatteverket beskriver är uppfyllda. Den nya bostaden ska vara köpt tidigast den 1 januari året före försäljningsåret och senast den 31 december året efter, och du ska ha flyttat in senast den 2 maj det andra året efter försäljningsåret. Tidsgränserna gäller åt båda hållen, så uppskov går att få oavsett om du köper före eller efter försäljningen. Uppskovsbeloppet är minst 50 000 och högst 3 000 000 kronor.

Ränteskillnadsersättning om lånet är bundet

Har du bunden ränta på lånet för den gamla bostaden kan du behöva betala ränteskillnadsersättning när det löses vid försäljningen. Enligt Konsumenternas slipper du det om banken går med på ett säkerhetsbyte, alltså att lånet flyttas över till den nya bostaden. Hur ersättningen fungerar förklaras i guiden om rörlig eller bunden ränta.

När vilket alternativ passar

Där bostäder säljs snabbt och till förutsägbara priser är risken med att köpa först mindre, eftersom glappet blir kort. I ett långsamt marknadsläge, eller med en bostad som är svår att värdera, är osäkerheten om försäljningen större, och att sälja först ger då ett fast belopp att planera efter.

Har hushållet små marginaler kan några månader med två bostäder vara svåra att bära, och då kan det vara lättare att hantera en period i ett tillfälligt boende. För en familj som inte kan flytta två gånger, till exempel på grund av skola eller arbete, kan det i stället väga tyngre att slippa en mellanperiod än att slippa dubbla kostnader.

Checklista före bytet

Punkterna nedan är de som brukar avgöra hur bytet går. Gå igenom dem innan du kontaktar en mäklare eller går på visningar.

Innan du byter bostad

• Ett lånelöfte som räcker både om du köper först och om du säljer först
• En värdering av den gamla bostaden, gärna från mer än en mäklare
• Bankens villkor för överbryggningslån och handpenningslån
• Om lånet på den gamla bostaden är bundet, och om banken godtar säkerhetsbyte
• Tillträdesdagar som ligger nära varandra
• En budget för tre månader med dubbla boendekostnader
• Engångskostnaderna för den nya bostaden, som lagfart och pantbrev

Hur banken räknar fram lånelöftet förklaras i guiden om hur mycket du får låna. Fler guider om att köpa, sälja och bo finns under boende.