Hur mycket får jag låna till bostad? Så räknar banken

Hur mycket du får låna till en bostad avgörs av tre gränser, och den lägsta av dem bestämmer. Du får låna högst 90 procent av bostadens värde. Månadskostnaden räknad med en högre ränta än dagens måste lämna tillräckligt kvar att leva på. Och många banker lånar inte ut mer än ett visst antal gånger hushållets årsinkomst. Det exakta beloppet får du först när banken har gjort sin kreditprövning, alltså sin bedömning av om du kan betala tillbaka.

Gräns 1: bolånetaket

Sedan den 1 april 2026 får ett nytt bolån vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Det står i 4 § lagen om begränsning av bostadskrediter. Resten, minst 10 procent, är din kontantinsats. För en lägenhet för 3 000 000 kronor betyder det ett lån på högst 2 700 000 kronor.

Bolånetaket är ett tak, inte ett löfte. Klarar hushållet inte kalkylen nedan blir lånet mindre än 90 procent.

Gräns 2: kvar att leva på-kalkylen

Bankerna gör en kvar att leva på-kalkyl, ofta förkortad KALP, som en del av kreditprövningen. Från inkomsten efter skatt drar banken räntor och amorteringar, bostadens avgift och drift, andra lån och ett schablonbelopp för levnadskostnader. Blir det ett underskott beviljas lånet normalt inte, enligt Finansinspektionens beskrivning.

Kalkylränta

I kalkylen räknar banken med en högre ränta än den du faktiskt får, en så kallad kalkylränta. Ingen lag bestämmer hur hög den ska vara, utan varje bank sätter sin egen. I Finansinspektionens bolånerapport från 2023 var den genomsnittliga kalkylräntan bland de undersökta bankerna 6,4 procent under 2022, och åren 2015 till 2020 låg den närmare 7 procent. Siffrorna kan ha ändrats sedan dess, så fråga din bank vilken kalkylränta den använder.

Som jämförelse var den genomsnittliga räntan på nya bolån med rörlig ränta 2,73 procent i augusti 2026, enligt SCB. Skillnaden mot kalkylräntan är marginalen banken vill att du ska klara. Hur valet av räntebindning påverkar kostnaden förklaras i guiden om rörlig eller bunden ränta.

Vad banken räknar med

Kalkylen utgår från inkomsten efter skatt. På kostnadssidan finns ränta och amortering enligt amorteringskravet, det vill säga 1 eller 2 procent av lånet per år beroende på hur stor del av bostadens värde du lånar. Dit kommer avgiften till föreningen eller driften av huset, räntor och amorteringar på andra lån och krediter, och levnadskostnader per person.

Levnadskostnaderna räknas oftast med schabloner. Handelsbanken skriver till exempel att den använder Konsumentverkets schablonbelopp, anpassade efter hushållets storlek. Konsumentverket räknar varje år fram vad en rimlig kostnad för bland annat mat, kläder och hygien är för olika hushåll. Banken räknar också in ränteavdraget, alltså den del av räntan du får tillbaka via skatten.

Gräns 3: inkomsten

Många banker har dessutom ett eget tak för hur stort lånet får vara i förhållande till hushållets inkomst före skatt, en så kallad skuldkvot. Det är bankens policy och ingen lag, och gränsen skiljer sig mellan banker. Bluestep Bank skriver till exempel att banker ofta inte lånar ut mer än 4,5 till 5 gånger årsinkomsten.

Blanda inte ihop det med det skärpta amorteringskravet. Det innebar att den som lånade mer än 4,5 gånger inkomsten fick amortera 1 procent extra, och det togs bort den 1 april 2026. Att regeln är borta betyder inte att bankerna har slutat titta på skuldkvoten.

Räkneexempel

Exemplet visar hur de tre gränserna prövas. Ett hushåll med två vuxna tjänar tillsammans 55 000 kronor i månaden före skatt och har inga andra lån. De vill köpa en lägenhet för 3 000 000 kronor med en månadsavgift på 3 500 kronor och låna 2 700 000 kronor. Vi antar att hushållet får ut ungefär 43 000 kronor efter skatt. Det verkliga beloppet beror på kommun och ålder.

Bolånetaket klarar de, eftersom 2 700 000 kronor är precis 90 procent av priset. Skuldkvoten blir ungefär 4,1, alltså lånet delat med årsinkomsten på 660 000 kronor. Vid en belåningsgrad över 70 procent är amorteringskravet 2 procent per år, vilket är 54 000 kronor eller 4 500 kronor i månaden.

Kostnad per månad	Med räntan 2,8 procent	Med kalkylräntan 6,5 procent
Ränta före ränteavdrag	6 300 kr	14 625 kr
Ränteavdrag, ungefär	-1 890 kr	-4 388 kr
Amortering	4 500 kr	4 500 kr
Månadsavgift	3 500 kr	3 500 kr
El och hemförsäkring, antagande	800 kr	800 kr
Levnadskostnader för två vuxna, antagande	15 000 kr	15 000 kr
Summa	28 210 kr	34 037 kr
Kvar av 43 000 kr	14 790 kr	8 963 kr

Med kalkylräntan 6,5 procent blir det ungefär 9 000 kronor kvar i månaden, så i exemplet skulle kalkylen gå ihop. Ränteavdraget är räknat som 30 procent, eftersom varje låntagare har under 100 000 kronor i ränta per år. Levnadskostnaderna och kalkylräntan är antaganden i exemplet, och en bank kan räkna med andra belopp. I boendekalkylatorn visar tabellen “Om räntan ändras” samma sak för din egen bostad.

Det som sänker eller höjer beloppet

Andra lån och krediter minskar utrymmet, eftersom deras räntor och amorteringar dras av i kalkylen. Det gäller även CSN-lån, billån och privatlån. Krediter du inte använder kan också räknas. Danske Bank skriver att många kreditkort talar emot din återbetalningsförmåga även när krediten inte är utnyttjad.

Anställningsformen spelar roll. En fast anställning väger oftast tyngre än en tidsbegränsad, och den som är egen företagare får ofta visa inkomsten för flera år. Betalningsanmärkningar syns i kreditupplysningen och kan göra att banken säger nej.

Två medsökande med var sin inkomst får oftast låna mer än en, eftersom inkomsten ökar mer än levnadskostnaderna. Barn höjer i stället levnadskostnaderna i kalkylen och minskar därför lånebeloppet.

Lånelöfte

Ett lånelöfte är bankens besked om hur mycket den är beredd att låna ut till dig, innan du har hittat en bostad. För att ge det gör banken en kreditupplysning, det vill säga hämtar uppgifter om dina inkomster och skulder från ett kreditupplysningsföretag som UC. Handelsbanken, Swedbank och SEB anger alla att ett lånelöfte gäller i sex månader, och det går ofta att förnya.

Lånelöftet är ingen garanti. Det gäller bara så länge uppgifterna i ansökan stämmer, och banken prövar också den bostad du sedan vill köpa. Tar du nya krediter eller får lägre inkomst efter beskedet kan banken ändra sig.

Vanliga misstag

Det vanligaste misstaget är att planera efter kalkylatorns högsta belopp. Att banken beviljar ett lån betyder att kalkylen går ihop med bankens schabloner, inte att marginalen passar ditt hushåll. Ett annat misstag är att räkna med dagens ränta. Räntan på ett rörligt lån kan ändras var tredje månad, och en bunden ränta gäller bara till bindningstidens slut.

Många glömmer också engångskostnaderna. För ett hus tillkommer lagfart och pantbrev, och de ska betalas med egna pengar eller rymmas i budgeten utöver kontantinsatsen.

Räkna på din egen bostad

Frågorna nedan hjälper dig att se hur mycket av utrymmet ni vill använda, innan ni pratar med banken.

Fyll i pris, kontantinsats, ränta och avgift i boendekalkylatorn för att se månadskostnaden före och efter ränteavdrag. Fler guider om bolån, köp och boendekostnader finns under boende.